Trường hợp, trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đó cho người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó, các bên tranh chấp và Tòa án xét thấy hợp đồng nói trên bị vô hiệu hoặc chấp nhận yêu cầu hủy bỏ, như vậy khi giải quyết Tòa án có phải áp dụng Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự đưa những cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho quyền sử dụng đất không?
Nhiệm vụ của Bộ luật Tố
tụng dân sự là giải quyết vụ việc dân sự được nhanh chóng, chính xác, công minh
và đúng pháp luật, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của
cơ quan, tổ chức, cá nhân… Trên cơ sở đó, Điều 34 của Bộ luật Tố tụng dân sự
quy định khi giải quyết các vụ việc dân sự, mà trong vụ việc đó có quyết định
cá biệt của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền trái pháp luật, xâm phạm
quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và nội dung của quyết định đó liên quan
đến vụ việc Tòa án giải quyết thì Tòa án phải hủy quyết định đó để khôi phục
quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.
“Quy định này tạo cơ
sở cho Tòa án chủ động trong việc hủy quyết định cá biệt trái pháp luật có ảnh
hưởng tới quyền lợi hợp pháp của đương sự, nhằm giải quyết vụ việc dân sự một
cách chính xác, toàn diện”. (Mục 3 Bản thuyết minh dự án Bộ luật Tố tụng
dân sự ngày 10-4-2015 của Tòa án nhân dân tối cao).
Tại mục 1 Phần I của
Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19-9-2016 của Tòa án nhân dân tối cao về Giải đáp
nghiệp vụ đã hướng dẫn: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định
hành chính…” cá biệt. Như vậy, theo quy định tại Điều 34 của Bộ luật Tố
tụng dân sự khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà trong đó có việc
cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất đang tranh
chấp không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi của đương sự thì Tòa án phải đưa
cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia tố tụng với tư các là
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đó.
Tuy nhiên, tại điểm d
khoản 2 của Điều 106 của Luật Đất đai quy định cơ quan cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất không được thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong
trường hợp “…người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất
đai…”. Theo Điều 195 của Luật Đất đai thì trình tự, thủ tục cấp giấy chứng
nhận hoặc xác nhận nội dung biến động do chuyển quyền sử dụng đất do Chính phủ
quy định. Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ
quy định việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do
chuyển quyền dựa trên cơ sở hồ sơ hợp đồng, Văn phòng đăng ký đất đai có trách
nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì
xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định
của Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ thì
việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động
trong trường hợp thực hiện hợp đồng (các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều
105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang
tính chất của quyết định hành chính cá biệt; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ
thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực. Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận
chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác
nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy
tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy giấy chứng nhận cấp cho người nhận
chuyển nhượng. Khi Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì
Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án,
quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.
